よくある質問 Q&A

準備/査定依頼について

Q売却か賃貸に出すか迷っています。どちらの方が良いですか？

マンションの場合、将来的に再度居住する（又は親族が居住するなど）可能性がある場合は賃貸に出し、そのまま保有されることをお勧めしますが、戻ってくるご予定が無い場合は売却をお勧めすることが一般的です。
賃貸に出した場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等を総合的に判断をすると、利益が出ない可能性があります。また築年数が経つと現在の査定金額よりも売却金額が下がることもあります。

Q家の売却を考えているのですが、まず何をすればよいのでしょうか？

まず物件の査定を受けてください。
新潟土地建物販売センターの担当者がお伺いさせていただき、お客さまのご事情や明け渡しの希望時期などを考慮し、近隣の事例に基づき査定価格を提示させていただきます。

Q不動産会社は、売却のためになにをしてくれる？

不動産会社は、ご売却事由をおうかがいし、それに即した販売方針を立てます。
まず、ご売却物件の査定が実務のスタートになります。査定結果を基に、売り出し価格のご決定をサポートさせていただきます。
売り出し価格が決まりましたら、媒介契約を結んでいただきます。これで、ご売却の準備が完了です。ここで、必要になってくる諸費用や税金の説明も済ませておきます。
ご購入希望のお客様探しには、ふたつのルートがあります。ひとつは不動産流通機構をとおして多くの不動産会社に探してもらう方法。もうひとつが自社で広告を行って探す方法です。このふたつのルートで同時に探します。不動産会社それぞれの独自性や担当営業マンの差異があらわれるのは、後段の方法においてです。
効果的な物件広告を行うには、それなりの技術と知恵が必要です。ここにも、良し悪し、上手い下手があり、ご売却の進展にそれなりの影響を及ぼします。
ご購入のお客様が見つかって売買契約を結べば、それでわたしたち不動産会社のお役ご免、というわけではありません。
物件のお引渡しまでしっかりサポートさせていただくのが、不動産会社の努めだと考えます。

Q査定はどのようなことをするのですか？

大きく分けて、簡易査定と訪問査定があります。
簡易査定は室内の確認は行ないませんが、法規制等の調査、周辺での売出事例や成約事例の調査、市場動向を考慮し、おおよその査定価格を出すものです。
訪問査定は、簡易査定の内容にプラスして、現地まで訪問し、室内や外観の状態、リフォームの必要性等を確認し、査定価格を出します。
日当りや風通し、騒音等のチェックなども実際のお部屋で確認します。

Q査定するのに何か用意が必要なものはありますか？

下記の書類でご用意いただけるものをご準備ください。
・登記簿謄本（土地・建物）
・公図・測量図
・建物図面（間取りのわかるもの、設計図書やパンフレットなど）
・権利証
以上のものがなくても査定は可能です。

Q販売価格は査定価格と違ってもいいのですか？

まずは、査定価格をご参考にしていただき、お客様にご判断いただきます。
査定価格とお客様のご希望価格に乖離があった場合は、営業担当者へご要望をお伝えください。
ご要望に沿った売却プランをご提案致します

Q売却を決めないと価格査定はしてもらえないの？

売却が決まっていなくても大丈夫です。
査定した価格を参考にしてご売却のご決定をすることもできますので、お気軽にご相談ください

Q売却することを断念しても、仲介手数料は払わなければいけないの？

仲介手数料は成功報酬ですので、ご売却が成立しない場合にお支払いいただくことはございません。

Q家を売却するとき、仲介業者を通すメリットはなんですか？

家の売却を仲介業者に依頼するメリットは、まず広告やネットワーク等を利用した幅広い販売活動をしてもらえることでしょう。買主が見つかれば、売主との間に入って売買契約から引き渡しまでスムーズに進むよう、金額をはじめとする買主との交渉事も任せられます。

また、家の売却時には物件の調査に始まり、契約書類の作成や買い手への重要事項説明、引き渡し、ローンや登記の手続き、税金のことなど専門知識が必要です。素人では分かりづらいことも多いので、そのつど的確なアドバイスがもらえるのもメリットといえます。

ほかにも、土地の測量調査、不具合が見つかったときの瑕疵保証等、売却時に役立つサービスを提供している会社もあります。仲介手数料はかかるものの、安心して取引を任せることができるでしょう。

売却について

Q売却した際、どのような費用や税金がかかるのですか？

必要となる諸費用の項目や金額は、実際に売却する不動産やその売却方法によって異なってまいります。 媒介(仲介)の場合ですと・・・一般的に、媒介報酬(仲介手数料とその消費税)・抵当権等の抹消関係費用（住宅ローン等の支払いが終了し完済されていても、登記上抹消されていなければ必要となります）・売買契約書用収入印紙などです。 直接、宅地建物取引業者が買取る場合は・・・上記の媒介報酬(仲介手数料とその消費税)は不要です。

また、実際の不動産売却による売価(取引価格)と、その不動産を取得した際にかかった購入代金及び諸費用(当時の仲介手数料など)との間で利益が生じる場合には譲渡所得税や住民税がかかります。尚、譲渡所得税は長期間保有していた場合には軽い税金、短期間の保有で売却した場合は重い税金がかかる仕組みとなっています。

Q売却した際、確定申告が必要となると聞いたのですが本当ですか？

その通りです。売却した翌年に確定申告をする必要があります。年末調整で納税している一般のサラリーマンの方もこの申告が必要となりますのでご注意下さい。
申告手続きは税理士に依頼することもできますが、諸々と複雑な事情がある場合を除けば、ご本人でも充分可能だと思います。
尚、各税務署でも申告書の書き方等について無料相談を実施していますので、利用してみるのも良いでしょう。

Q少しでも高い価格で、有利に売りたいのですが？

ほとんどのお客様が、少しでも高く売りたいと思っていらっしゃいます。しかし、逆に購入希望者は少しでも安く買いたい、と思っているのも事実です。
重要なことは、高い価格で売るためには、お客さまの不動産を高く評価していただける購入希望者を見つけることです。新潟土地建物販売センターでは、より良い購入希望のお客さまを探すお手伝いをさせていただきます。

Q売却代金はいつもらえるのか？

売却代金は、①契約時と、②引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。 具体的には（1）契約時に売買価格の５～１０％、(2)引渡し時に残りの金額が支払われます。

Q売却していることを近所に知られたくないので、広告を行わず売却できるか？

当社に登録いただいている購入希望者の中から条件の合う方にご紹介したり、 信頼のおける不動産会社に物件情報を紹介するなどで売却活動を行う事により、 広告をしないで売却する事も可能です。 ただし、限られた販売活動となりますので、通常の販売よりもご契約に至るまでに時間を要することもございます。 また当社での買取などご事情にあったプランをご提案させていただきますのでお気軽にご相談ください。

Q売却物件がいつまでも売れなかったらどうしよう・・・

まずは営業担当者に相談を！
営業担当者とよく相談し、売却戦略を練りましょう。不安になる気持ちはわかりますが、焦って値段を下げてもすぐに売れるとは限りません。購入検討者へのアプローチ方法、物件のアピールの仕方、管理状況などなど、売れない原因は必ずどこかにあります。そこをしっかりと把握した上で、次の手を打ちましょう。焦りは禁物です。

Q販売価格を途中で変えることはできるの？

販売価格の決定権は売り主様にあります。一度売り出したら価格は変えられない。そんなことはありません。思ったように問い合わせがない場合は、価格を下げて様子を見るのもひと つです。ただし、短期間で何度も値下げをするのは、問題のある物件ではないかという不信感を抱かれる場合もありますので、担当者とよく相談をしてください。

諸費用について

Q仲介手数料はどれくらいかかるのですか？

取引金額によって変わってきます。
宅地建物取引業法及び建設省の告示によって次のように上限が定められています。
成約価格(消費税抜)が200 万円以下の場合
→成約価格(消費税抜)の 5％ + 消費税
成約価格(消費税抜)が200 万円を超え400 万円以下の場合
→成約価格(消費税抜)の 4％ + 20,000 円 + 消費税
成約価格(消費税抜)が400 万円を超える場合
→成約価格(消費税抜)の 3％ + 60,000 円 + 消費税